2025年7月、不動産クラウドファンディング業界に衝撃が走りました。「ダイムラーファンド」などのブランド名で展開してきた「ダイムラー・コーポレーション」（本社／神奈川県横浜市）が破産し、投資家から集められた資金の多くが返還されない見通しだと報じられています。他のクラウドファンディングに投資している方も、不安を感じているのではないでしょうか。
「倒産隔離」のないクラウドファンディングが多い現実
今回の破産は決して例外的なケースとは言い切れないのではないでしょうか。というのも、実は日本の不動産クラウドファンディングの多くが、今回のダイムラー社と同じような構造的リスクを内包しているためです。その本質は、「運営会社（営業者）と投資家資金の間に法的な壁（倒産隔離）がない」という点にあります。
多くの不動産クラウドファンディングでは、運営会社本体が営業者となり、投資家はその会社と直接、匿名組合契約などを結ぶ仕組みです。この場合、運営会社が倒産すると、投資家の資金やファンド資産も他の債権者と同じように破産手続きに取り込まれ、資金が守られないのです。
なぜ倒産隔離できないのか？ 法制度の限界
なぜこうしたリスクが構造的に存在するのでしょうか。
その理由は、不動産特定共同事業法（不特法）の規制体系にあります。現行の多くのクラウドファンディングが運営するライセンスの枠組みでは、運営会社本体が営業者となる仕組みが前提です。
2013年に同法が改正されたことによって合同会社等をSPC（特別目的会社）として利用する「倒産隔離スキーム」も制度上は認められるようになりましたが、現実には一般投資家向けクラウドファンディングではあまり普及していません。依然として「営業者＝運営会社本体」の方式が主流で、倒産隔離が実現している案件は少ないようです。
投資家は「二重のリスク」を負っている
この仕組みの問題は、投資家が「運営会社のクレジットリスク」と「不動産案件のリスク」の両方を同時に負っていることにあります。多くの投資家は案件そのもののリスクリターン（立地、賃料、市場価格変動など）に着目して投資を判断しているかもしれませんが、実際には運営会社本体の経営リスクも潜んでいます。もし二重のリスクを負っているのであれば、それに見合うだけの高い利回りが必要となるはずです。
何を確認すべきか？ 倒産隔離スキームの有無をチェック
投資家としては、「倒産隔離スキーム（SPC型）」が採用されているかを確認することができます。
案件説明資料や公式サイトに「合同会社（SPC）が営業者」「倒産隔離」などの情報が記載されていることもありますが、最終的には投資に係る契約書でチェックできるはずです。営業者が誰か、資産の分別管理の有無など、契約内容そのものも確認することが重要でしょう。
本質的なリスクリターン評価を
投資の本質はリスクとリターンのバランスにあります。不動産そのもののリスクに加え「運営会社の信用リスク」も背負っている場合は、提示された利回りがそのリスクに見合っているのかを今一度、冷静に問い直すことが大切です。
木村 大樹/Keyaki Capital代表取締役CEO
野村證券でオルタナティブ商品の営業に従事した後、ニューヨークで証券化ビジネスに携わり、サブプライム危機に直面しながら問題解決に努める。帰国後はバークレイズ証券を経て、2012年にシティグループ証券の年金ソリューション部長、2015年からはマッコーリー・インベストメント・マネジメント日本代表。2020年に個人に公開されていない世界中のプライベートアセットへの投資機会を、充実感と高揚感に満ちた投資体験として提供するKeyaki Capitalを創業。一橋大学経済学部卒。