国土交通省から発表された令和3年の公示地価が発表されました。これは2021年1月1日時点ですから、ちょうど1年前に発表された令和2年の公示地価（2020年1月1日時点）と比べれば、コロナ禍の影響が分かります。コロナ禍で土地の値段が上がった地域、下がった地域はどこなのでしょうか。
そもそも公示地価とは何か 不動産は「1物4価」？
データを確認する前に、公示地価について少し補足します。実は、不動産の価値は「1物4価」という言葉があるくらい、様々な評価があります。例えばこの4つです。
・公示地価：国土交通省が毎年3月下旬に、毎年1月1日時点の価格を算出
・基準地価：都道府県が毎年9月下旬に、毎年7月1日時点の価格を算出
・路線価（相続税評価額）：国税庁が毎年7月1日に、毎年1月1日時点の価格を算出
・実勢価格（時価）：実際に市場で売買される価格
同じ地域で同じくらいの広さの土地であっても、各評価で若干価値は変わります。今回は「公示地価」の最新版について見ていきましょう。
2021年の公示地価の概要
2021年の公示地価の傾向をまとめてみました（表現は分かりやすく編集しています）。
・全国の全用途は平成27年以来６年ぶりに下落に転じた
・全国の住宅地は平成28年以来５年ぶりに下落に転じた
・全国の商業地は平成26年以来７年ぶりに下落に転じた
・全国の工業地は５年連続の上昇であるが上昇率が縮小した
・三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）は全用途・住宅地・商業地はいずれも平成25年以来８年ぶりに下落に転じた
・地方圏では全用途・商業地は平成29年以来４年ぶりに、住宅地は平成30年以来３年ぶりに下落に転じた
全体を通じて「○年ぶりの下落」という地域が多く、アベノミクスが始まった2013（平成25）年から続いていた地価上昇に、歯止めがかかったことが分かります。
国土交通省も発表資料のなかで「新型コロナウイルス感染症の影響等により、全体的に弱含みとなっている」と書いているように、「2020年はコロナ禍によって、ここ数年続いていた地価の上昇トレンドが一服した」と理解しておけば良いでしょう。
商業地のワースト5はどこ？ インバウンド需要に支えられていた地域が軒並み大幅下落
公示地価に限らず、不動産価格を見る場合は、特色が大きく異なるため「商業地と住宅地は全くの別物」ととらえることが重要です。
ここからは「商業地」について見ていきます。全国の商業地ワースト5をご覧下さい。
変動率下位順位表（全国）商業地ワースト5
1位 大阪府大阪市中央区道頓堀1丁目37番外 △ 28.0%
2位 大阪府大阪市中央区宗右衛門町46番１外 △ 26.5%
3位 大阪府大阪市中央区難波1丁目14番22外 △ 25.7%
4位 大阪府大阪市中央区日本橋1丁目16番4外 △ 22.7%
5位 大阪府大阪市中央区心斎橋筋2丁目39番1 △ 20.3%
大阪市がワースト5を独占しました。これらの地域は、これまで訪日観光客需要を取り込んで上昇していましたが、コロナ禍でインバウンド需要が大きく減退したため、地価も大きく下落したと分析できます。
なお、東京圏の商業地の変動率順位表を確認しても、銀座、浅草、歌舞伎町など訪日観光客が多かった地域が2桁の下落率になっています。
東京圏の住宅地は「郊外堅調」
続いて「住宅地」を見ていきましょう。「テレワークの浸透によって、都心の近くに住む必要性が低下し、住環境が良い郊外への移住が進んでいる」という話をよく耳にします。
公示地価の結果にもその傾向が反映されています。東京圏の住宅地トップ5をご覧下さい。
変動率上位順位表（東京圏の住宅地）トップ5
1位 千葉県木更津市金田東4丁目19番 5.6%
2位 千葉県木更津市羽鳥野2丁目25番4 4.9%
3位 千葉県柏市若柴字原山277番7 4.6%
4位 千葉県我孫子市我孫子3丁目76番7 4.6%
5位 千葉県柏市泉町766番90 4.6%
千葉県が独占する結果になりました。木更津、柏、我孫子と「毎日都心に通勤するにはやや遠目のエリア」が軒並み地価を上げています。
千葉県、神奈川県、埼玉県といった「都心にもアクセスできる郊外」がすべて上昇しているわけではありませんが、ちょうど1年前の2020年の東京圏の住宅地トップ5と見比べると、その差は一目瞭然です。
変動率上位順位表（東京圏の住宅地）トップ5 ※2020年版
1位 東京都港区港南3丁目6番7 14.0%
2位 東京都渋谷区恵比寿西2丁目20番1 13.9%
3位 東京都北区赤羽1丁目32番14 12.6%
4位 東京都港区芝浦2丁目1番33 12.3%
5位 東京都荒川区東日暮里1丁目1番13 12.1%
すべて東京都で、港区や渋谷区が上位となっています。コロナ前までは職住接近が選好されていた傾向が読み取れます。
地価は生活に密着した指標 マイホームを検討するなら特に注目
全体として下落傾向であった2021年の公示地価ですが、コロナ禍において上昇した地域は存在します。
地価は生活に密着している指標です。マイホームを持っている人も、これから購入を検討する人も、転居を検討して人も、今回の傾向と今後の動向を注目してみて下さい。
文・菅野陽平（ファイナンシャル・プランナー）
編集・dメニューマネー編集部
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