不労所得の代表格とも言えるのが、不動産投資から得る賃料収入です。「不労所得の構築を目指して不動産投資を始めてみたい」と考えている人も多いのではないでしょうか。

不動産投資を始めるべく情報収集をしているとき、多くの人が感じるのは「今の不動産価格は高すぎやしないだろうか？こんな高値で購入して成功するのか？」ということでしょう。

筆者は、野村證券の営業マンとして、日本最大級の資産運用メディアの編集長として、多くの不動産投資家や不動産会社と関わってきました。筆者自身も不動産を4つ所有する現役の不動産投資家でもあります。

それらの経験も踏まえて、「不動産投資を始めたいけど物件価格が高すぎる」と思う人に伝えたい3つのことを解説します。

不動産価格は本当に上昇しているのか

まず、本当に不動産価格は高いのか確認してみましょう。不動産価格の推移を確認する指標にはいくつかありますが、国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」を確認します。これは、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化したものです。

2021年3月31日に発表された最新の資料を見ると、2010年平均を100として、2020年12月時点で、マンションやアパートの一棟不動産は138.5、区分マンションは158.1、住宅総合でも117.5まで上昇しています。

詳細は割愛しますが、国土交通省が発表している公示地価、公益財団法人不動産流通推進センターが発表している統計資料、一般財団法人日本不動産研究所が発表している不動研住宅価格指数など、あらゆる指標を見ても「ここ10年前後の不動産価格は上昇トレンドであった」と言って良いでしょう。

1.　不動産価格は下がらない可能性がある

ここからは、「不動産投資を始めてみたいけど、物件価格が高すぎる」と思う人に向けて、3つのことをお伝えします。

「不動産価格が下がるまで待とうかな」と思っている人がいるかもしれませんが、不動産価格が、以前の水準まで下がらない可能性は十分あります。

なぜかというと、いま政府と日銀が手を組んで、物価上昇率2%の達成を目指しているからです。いわば、国策としてインフレ（モノの価値が上がること）政策を進めているのです。

投資格言には「国策に売りなし」という言葉があります。「国の政策には逆らうな」という意味です。多少の価格調整はあるかもしれませんが、目立った下落は起きない可能性は十分にあるでしょう。

2. 　不動産価格下落時が買い時とは限らない

2つ目の「不動産価格が下がった時が買い時とは限らない」とは、どういうことでしょうか。

投資用不動産を購入する場合、多くの人は融資を活用します。銀行融資が出なければ、投資用不動産を買うことはできません。「不動産価格下落時が買い時とは限らない」とは「そのようなときは融資が出ずに、買いたくても買えないかもしれない」という意味です。

仮に不動産価格が下落した時、融資が出たり、現金購入できる手元資金があったりするなら、買い時と言えるでしょう。しかし、不動産価格下落時は、基本的には景気が悪い時ですので、銀行融資も出にくくなります。

不動産市況が良いときは、不動産価格が高い一方、融資が出やすいので、購入のハードルは下がります。不動産市況が悪いときは、不動産価格が低い一方、融資が出にくいので、購入のハードルは上がります。

つまり不動産市況が良いときも悪いときも、不動産投資自体の難易度はあまり変わらないのです。

3.　早めに始めると、それだけ返済ヒストリーができる

融資返済をすることで不動産投資家としての信用が貯まっていきます。「この人はお金を貸しても、しっかり返済してくれる人なのだ」という返済ヒストリーができることで信用ができ、次の物件購入がしやすくなります。

当然ながら、融資を受けて物件を購入しないと、融資返済は発生しませんから、早めに始めれば、それだけ早く返済ヒストリーができ始めるわけです。

もちろん相場より割高な物件を購入してしまったら元も子もないですが、不動産価格の下落を待っていたら、この返済ヒストリーは一向にできません。

融資を受けて購入できる不動産は特異な存在

「不動産投資を始めたいけど、物件価格が高すぎる」とためらっている人に伝えたい3つのことを解説してきました。

不動産は、融資を受けて購入できるという点で資産運用の世界では、実はかなり特異な存在です。不労所得を目指すなら、融資と不動産投資の関係性を理解することが欠かせません。

文・菅野陽平（ファイナンシャル・プランナー）
編集・dメニューマネー編集部

【もっとお金に詳しくなるには？】（外部サイトに飛びます）
・初心者向け！ネット証券オススメランキング
・つみたてNISA 毎月いくら積み立てるのがいい？