株式投資の不動産投資の中間に位置する「J-REIT」を知っている人も多いでしょう。「実際に投資をしたことがある」という人もいるはずです。J-REITの歴史は、実はそんなに深くはありません。
J-REITに初めての銘柄が上場したのは2001年9月でした。つまり、2021年9月で丸20年が経ち、ハタチの成人を迎えたことになります（2022年4月から成人年齢は18歳に引き下げられますが……）。これまでの20年を振り返ってみましょう。
そもそもJ-REITとは
そもそもJ-REITとは何なのでしょうか。
J-REITとは、投資家から集めた資金を不動産に投資し、賃料収入や売買などから得られた利益を投資家に分配する投資信託です。投資する不動産はオフィスやレジデンスだけではなく、ホテル、物流施設、温泉施設、介護施設など多岐に渡ります。
J-REITのメリットは、少額から不動産に投資できること、少額でも分散投資ができること、不動産投資（実物投資）に比べて流動性が高いこと、通常では購入できない物件に投資できることなどが挙げられます（言わずもがなですが、元本割れリスクがある金融商品ですので、必ず儲かるわけではありません）。
最後の点は、六本木ヒルズを考えれば分かりやすいでしょう。六本木ヒルズを森一族（森ビル）から購入できるような資金力がある投資家はほとんどいません。
しかし、森ヒルズリート法人 <3234> を1口（執筆時点で15万円強）でも購入すれば、六本木ヒルズへ間接的に投資できるのです。なお、森ヒルズリート法人のWebサイトによると、六本木ヒルズの取得価格は1,100億円強とのことです。今はもっと上昇しているはずです。
J-REITの歴史
それでは、東証REIT指数（東証に上場するREIT全銘柄を対象とした株価指数）の値動きも参考にしながら、J-REITの20年を振り返ってみましょう。
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初上場は2001年9月ですが、東証REIT指数の公表が始まったのは2003年4月です。指数を計算できるくらいの銘柄数になった結果とも言えます。以降、2007年まで銘柄数と時価総額は増加し続けます。東証REIT指数も上昇を続け、2007年5月には最高値をつけます。
今日において、日経平均株価などの主要株価は2007年の水準を大きく上回っていますが、東証REIT指数に関しては、いまだに2007年の水準を超えることができていないのです。その理由を平易に考察することは難しいですが、ある意味、デビュー直後に発生したブームとも言えるでしょう。
しかし、そのブームはすぐに終えんを迎えます。2007年〜2008年の世界金融危機（リーマン・ショック）で東証REIT指数は急落し、2008年10月には、初めて経営難による上場廃止銘柄を出してしまいました。
その後、2012年半ばくらいまでは低迷が続きます。しかし、第二次安倍政権が始まる前後くらいから勢いを取り戻し、銘柄数と時価総額が増加するだけではなく、オフィスやレジデンス以外の種類のREITも多く上場するようになりました。この頃から、ネット通販の拡大を背景に、物流系REITが存在感を見せるようになっていきます。
コロナショックで急落も経験しましたが、足元ではかなり株価を戻してきています。特に、コロナ禍でオンラインショッピングのニーズが増えたこともあり、物流系のREITは活況のようです。
配当込みなら07年5月の最高値を大幅に更新
「東証REIT指数は2007年5月につけた最高値（2612.98ポイント）をいまだに更新できていない」と述べました。しかし、それは「配当なしの指数」であり、「配当込みの指数」は5000ポイント弱です。つまり「配当込みの指数」ベースで言えば、2007年5月の水準を大幅に上回っています。
「配当込みの指数」は時間が経てば経つほど上昇しやすいので、当たり前と言えばそこまでですが、この結果は私達に大きな示唆を与えてくれていると思います。すなわち「インカムゲインをどのように使うと効率的に資産形成ができるのか」ということです。
インカムゲインが入ると気持ちが大きくなり、ぜいたくに回してしまう心理はよく分かります。しかし、そこをぐっと堪えて再投資に回し続けると、「配当込みの東証REIT指数」のように高い運用成果を得られるはずです。ハタチになったJ-REITの歴史を振り返ると、改めて資産運用の原則を痛感させられます。
文・菅野陽平（ファイナンシャル・プランナー）
編集・dメニューマネー編集部
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